Augen auf beim Grundstückskauf


Ihr Immobilienmakler in München zum Thema Grundstückskauf - das sollten Sie beachten!

Viele Menschen träumen vom eingenen Haus. Doch neben dem Haus an sich spielt auch das Grundstück eine wichtige Rolle. Welche Arten von Grundstücken es gibt und worauf Sie beim Kauf achten sollten.

Verschiedene Arten von
Grundstücken


Vor dem Grundstückskauf ist es besonders wichtig, vorab so viele Informationen wie möglich einzuholen und das Exposé ausführlich zu lesen. Ob online, über eine Zeitungsanzeige oder ein Tipp des Freundes, recherchieren Sie die Fakten des Grundstücks ganz genau, denn Flächen, die innerhalb einer Gemeinde zum Verkauf stehen, sind nicht immer auch automatisch Bauland. Einige Grundstücksflächen dürfen aus rechtlicher Sicht nicht bebaut werden.

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Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung

Bestimmte Flächen sind zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung ausgeschrieben. Umgangssprachlich handelt es sich hierbei um Ackerland. Diese Flächen sind oft weit entfernt von Zu- und Ableitung der öffentlichen Versorgungsbetriebe und ggf. auch verkehrstechnisch schlecht erreichbar. In der Immobilien-Wertermittlungsverordnung sind diese Grundstücke auch für die Zukunft als Ackerfläche definiert. Falls Sie ein Grundstück kaufen möchten, um es landwirtschaftlich zu nutzen, dann sind Sie hier richtig. Wenn Sie aber ein Grundstück kaufen möchten, um es zu bebauen, dann ist das Ackerland eher ungeeignet.

Bauerwartungsland

Flächen, die eine baldige Bebauung erwarten lassen, werden als Bauerwartungsland deklariert. Diese Flächen sind noch nicht an die Zu- und Ableitungen für Wasser, Abwasser, Energie, Gas, Telefon und Internet angeschlossen, also noch nicht erschlossen, wie man es unter Fachleuten sagt. Bauerwartungsland ist noch kein Bauland, wird es aber früher oder später werden und befindet sich somit vom Status her zwischen Ackerland und Bauland und genau so ist es auch preislich. Bauerwartungsland sollten Sie nicht kaufen, wenn Sie vorhaben, auf Ihrem Grundstück zügig zu bauen. Bei Bauerwartungsland entscheidet schließlich die Gemeinde darüber, wann diese Fläche bebaut werden darf, das kann sehr schnell geschehen, aber auch Jahre oder Jahrzehnte dauern. Beim Kauf von Bauerwartungsland erwerben Sie ein Spekulationsgrundstück, bei dem nicht vorhersehbar ist, wann es bebaut werden kann. Auch für die Finanzierung ist es immens wichtig, die Art des Grundstückes zu kennen. In den Augen der Banken ist z. B. Bauerwartungsland mit Ackerland gleichzusetzen. Aus diesem Grund wird es beinahe unmöglich, eine Bank für die Finanzierung zu finden. Wenn es jedoch an die zu zahlende Grundsteuer geht, wird Bauerwartungsland wie ein reguläres vollwertiges Grundstück behandelt.

Rohbauland

Nach dem Bauerwartungsland kommt das Rohbauland und platziert sich eine Stufe höher. Diese Grundstücke sind noch nicht erschlossen, sie haben also keine Verbindung zu den Versorgungsbetrieben der Gemeinde. Der Unterschied zwischen Rohbauland und Bauerwartungsland ist, dass das Rohbauland von der Gemeinde bereits als Bauland ausgeschrieben wurde. Die Gemeinde hat somit der baulichen Nutzung zugestimmt.

Baureifes Land

Baureifes Land ist solches, das unter den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar ist. Das Grundstück ist in dem Fall schon erschlossen, und es besteht Baurecht. Außerdem befinden sich auf baureifen Grundstücken keine natürlichen Hindernisse mehr, wie etwa große Bäume, die für den Hausbau hinderlich wären. Bauland kann aus mehreren Grundstücken bestehen, die einzelnen Grundstücke nennt man Baugrundstücke. Diese Grundstücke sind die teuersten aufgeführten Grundstücke, weil Sie hier ein quasi baufertiges Grundstück kaufen. Allerdings können Sie hier nach dem Einholen der Baugenehmigung gleich mit dem Bau beginnen und müssen nicht erst warten, bis das Bauland freigegeben oder erschlossen wurde. Ein werterer Vorteil ist, das sie bei baureifem Land im Gegenteil zum Bauerwartungs- und Ackerland ein Bankdarlehen zur Finanzierung beanspruchen können.

Worauf Sie beim Grundstückskauf
achten sollten


Wenn Sie ein Grundstück gefunden haben, das Sie interessiert, dann sollten Sie es unbedingt anschauen. Es ist nicht ratsam, ein Grundstück ohne vorherige persönliche Besichtigung zu erwerben, denn es gibt Faktoren, die den folgenden Hausbau erschweren könnten. Das Wunschgrundstück sollten Sie genau unter die Lupe nehmen, um Verkäufer und Makler später gezielt Fragen zu können. Wie möchten Sie das Grundstück nutzen, möchten Sie selbst dort wohnen oder planen Sie ein Mehrparteienhaus - dies sind wichtige Aspekte beim Grundstückskauf.

Lage

Der Ort, an dem Sie bauen, ist das einzige Kriterium, das Sie nach dem Kauf und der Bebauung nichts mehr ändern können. Es ist besonders wichtig das Grundstück sorgsam zu wählen. Grundstücke in Hanglage oder am Wasser müssen individuell auf den Bau vorbereitet werden. Hier müssen evtl. Hänge abgetragen werden und auch in Betracht gezogen werden, dass die Unterkellerung bei Häusern, die dicht am Wasser gebaut werden, Schwierigkeiten bergen kann. Sie sollten prüfen, ob das Grundstück für Ihre Vorstellung verkehrsgünstig gelegen ist und auch Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf gegeben sind. Die Infrastruktur ist ein wichtiger Aspekt bei der Wahl des Wohnortes - befinden sich Schulen und Ärzte in der Nähe und wie weit müssten Sie fahren, um diese zu erreichen? Wie sieht es in Fragen möglichen Lärms aus? Befindet sich ein Flughafen in der Nähe und wie weit ist die Autobahn entfernt oder gibt es unmittelbar eine viel befahrene Straße? Diese Faktoren sind nicht nur störend, sondern senken zudem den Wiederverkaufswert erheblich.

Stadtentwicklungsplan einsehen

Prüfen Sie unbedingt vor dem Kauf des Grundstückes, ob das Gebiet vielleicht ausgebaut werden soll. Denn dann könnte es passieren, dass Sie plötzlich statt dem schönen Panoramablick auf ein Einkaufszentrum oder große Wohnkomplexe schauen. Dies sind maßgebliche Faktoren, die Ihre Wohn- und Lebensqualität beeinflussen und zeigt einmal mehr die Wichtigkeit der Lage des Grundstückes. Im kommunalen Stadtentwicklungsplan finden Sie Entwicklung der Gemeinde, in der Sie ein Grundstück kaufen möchten.

Größe des Grundstücks

Die Größe des Grundstückes ist ein weiterer wichtiger Faktor in der Betrachtung. Die Größe sollte Ihren Plänen rund um Haus- und Gartengestaltung entsprechen, denn die Größe des Grundstückes hat natürlich Einfluss auf die Größe Ihres Hauses und auch darauf, ob Sie möglicherweise eine Garage, ein Carport oder einen Schuppen bauen können. Wenn Sie ein begeisterter Gärtner sind und großflächig Pflanzen und Blumenbeete anlegen möchten, sollten Sie auch diesen Aspekt in die Wahl des Grundstückes einbeziehen.

Beschaffenheit des Grundstücks

Eine tragende Rolle, nicht nur im übertragenen Sinne, spielt neben der Lage und der Größe des Grundstücks auch die Beschaffenheit des Bodens. Es gibt sogenannte bindige Böden, die einen hohen Lehm- oder Tonanteil aufweisen und sich weniger gut für die Bebauung eignen. Die Bodenart könnte sich unter der hohen Last verformen und das Haus würde im schlimmsten Fall absacken oder reißen. Nicht bindiger Boden ist etwas grobkörniger und besteht meist aus Sand oder Kies mit unterschiedlicher Körnung. Wenn dieser Boden sehr fest ist, eignet er sich hervorragend als Träger für das Haus. Eine Recherche in die Vergangenheit des Grundstücks ist sinnvoll, um in Erfahrung zu bringen, was vorher auf diesem Grundstück war. Werden Ölspuren oder Reste gesundheitsgefährdender Stoffe wie Asbest im Boden des Grundstücks gefunden, müssen diese beseitigt werden und das kann teuer werden. Im Zweifel ist es sinnvoll, ein Bodengutachten von einem geotechnischen Ingenieurbüro erstellen zu lassen. Dieses Invest wird sich lohnen, wenn Sie im Ernstfall aus dem Kaufvertrag aussteigen möchten.

Schätze & Bomben

Bei den Bauarbeiten auf einem Grundstücke kann es vorkommen, dass in der Erde Dinge gefunden werden, mit denen niemand rechnete. Das kann erfreulich ausfallen, aber auch nicht. Zu den erfreulichen Funden gehört beispielsweise ein Schatz, alte Münzen, aber auch Bodenschätze wie Metallerze oder sogar Öl. Falls Sie glauben, Ihnen würde alles gehören, was auf dem Grundstück gefunden wird, liegen Sie falsch. Auch wenn Sie der Besitzer sind, könnte es sein, dass Sie einen wertvollen Fund herausgeben müssen, denn in Deutschland gehören Bodenschätze oder kulturhistorische Schätze dem Staat. Finden Sie also einen Schatz, müssen Sie dies der Behörde melden. Ob Sie einen Finderlohn bekommen, hängt vom jeweiligen Bundesland ab, hier gibt es unterschiedliche Regelungen, die Sie im "Schatzregal", eine rechtliche Regelung der Länder, nachlesen können. Wird der Fund nicht gemeldet, droht sogar eine Freiheitsstrafe wegen Unterschlagung. Falls Sie bei den Bauarbeiten jedoch eine Fliegerbombe aus dem Zweiten Weltkrieg entdecken, dürfen Sie diese behalten. Dies bedeutet, dass Sie alle anfallenden Arbeiten zur Bergung der Bombe selbst zu zahlen haben, denn für die Sicherheit des Grundstücks ist jeder Grundstücksbesitzer selbst verantwortlich. In diesem Fall wird der Einsatz von Polizei, Feuerwehr, Kampfmittelräumdienst und Sprengkommando eine zusätzliche finanzielle Belastung. Die Ausnahme gilt für Waffen, die der deutschen Wehrmacht zuzuordnen sind. Hier übernimmt der Staat die Verantwortung und die Kosten für die Entschärfung und den Abtransport des Blindgängers. Falls sich das Grundstück in einer ehemals viel umkämpften Kriegsregion befindet, sollten Sie unbedingt nachfragen, ob der Boden bereits auf Blindgänger untersucht wurde. Wie sich die Kosten genau aufteilen, regeln die einzelnen Bundesländer und Gemeinden unterschiedlich.

Anschlüsse und Leitungen

Es ist in jedem Fall empfehlenswert, ein Grundstück zu kaufen, das bereits erschlossen ist. Denn Grundvoraussetzung für den Start der Bebauung ist die Legung aller Leitungen für Energie, Wasser, Abwasser, Telefon und Internet. Das Grundstück sollte es noch nicht erschlossen sein, ist natürlich um einiges günstiger, Sie werden allerdings an den Kosten für die Erschließung beteiligt. Die Kommune bestimmt in dem Fall über die Höhe der Kosten. Ob es sich finanziell lohnt und Sie trotz der Erschließungskosten noch sparen, wenn Sie ein unerschlossenes Grundstück kaufen, müssen Sie nachrechnen.

Bebauungsplan checken

Finden Sie bis jetzt keinerlei Mängel an Ihrem Grundstück, sollten Sie auch noch in den Bebauungsplan der Gemeinde schauen, denn dort gibt es Aufschlüsse darüber, ob der Hausbau unter bestimmten Bedingungen eingeschränkt werden kann. Im Bebauungsplan finden Sie Angaben über Abstände, die zwischen den Häusern auf den Grundstücken eingehalten werden müssen und wie hoch das Haus sein darf, wie viele Stockwerke sie bauen dürfen und welche Form das Dach haben darf.

Nachbarschaft

Sie kaufen ein Grundstück, um sich niederzulassen, dort zu leben. Also eine Entscheidung, die vermutlich sehr viele Jahre und Jahrzehnte bestand haben wird. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf auch einen Blick auf Ihre Nachbarn werfen. Wäre es doch wünschenswert, einen netten Kontakt zu den Nachbarn zu hegen oder zumindest einander höflich und respektvoll zu begegnen. Viele Nachbarschaftsstreitigkeiten landen früher oder später vor Gericht. Dort streiten die Parteien dann etwa um die Höhe der Hecke oder überhängende Äste. Ist Ihr potenzieller Nachbar vor Ort? - dann gehen Sie doch einmal freundlich auf ihn zu, um zu fragen, wie es sich denn so lebt in dieser Gegend. Durch einen ersten Kontakt mit den Anwohnern können Sie sich bereits ein Bild machen und vermuten, ob Sie sich wohlfühlen würden oder nicht.

Auf Pachtverhältnisse achten

Beim Verkauf eines verpachteten Grundstücks ist der Käufer sodann der Verpächter, denn der Kaufvertrag bricht nicht den Pachtvertrag. Besonders in ländlichen Gegenden kann diese Situation zu einem Ärgernis führen, wenn beispielsweise der Bauer das verkaufte Grundstück gepachtet hat und auch seine wirtschaftliche Lebensgrundlage darstellet. Denn dann kann der Bauer auf die Fortführung des Pachtvertrages bestehen. Wurde der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann dieser nur aus triftigem Grund und mit zweijähriger Kündigungsfrist aufgelöst werden.

Grundstück kaufen:
Kaufvertrag & Finanzierung


Wenn Ihnen das Grundstück gefällt und ebenso von seiner Beschaffenheit infrage kommt, beginnt der Kaufprozess. Ein Prozess, der wiederum viele Aspekte birgt, die gründlich geprüft werden sollten. Also, Augen auf beim Kaufvertragsabschluss, wir listen nachfolgend die wichtigsten Fakten für Sie auf

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Grundbuchauszug checken

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten Sie sichergehen, dass es nicht finanziell belastet ist. Deshalb ist der Blick ins Grundbuch empfehlenswert, dort finden Sie Informationen über eine etwaige bestehende Grundschuld gegenüber einem Finanzinstitut oder anderen Unternehmen und auch, ob vielleicht jemandem das Vorkaufsrecht eingeräumt wurde. Diese Einträge werden in der Regel auch noch mal von einem Notar kontrolliert.

Den Kaufvertrag prüfen

Vor dem finalen Kaufvertrag wird in der Regel ein Kaufvorvertrag geschlossen, der Angaben über die Größe, Lage und den Preis des Grundstücks beinhaltet. Außerdem werden in diesem Vorvertrag auch eventuell bestehende Gebäude auf dem Grundstück festgehalten. Der Notar, der üblicherweise vom Käufer beauftragt wird, händigt Ihnen rund zwei Wochen vor der Unterzeichnung des finalen Kaufvertrages den Kaufvorvertrag aus. Final sollten die Angaben vom Kaufvorvertrag mit denen aus den vorherigen Verhandlungen übereinstimmen. In diesem Fall können Sie das Grundstück kaufen. Bei Zweifeln ist die Prüfung durch einen Anwalt anzuraten.

Illegale Machenschaften

Um Grunderwerbssteuer zu sparen, kommen immer wieder Käufer und Verkäufer auf die Idee, im Kaufvertrag einen geringeren Preis eintragen zu lassen als ursprünglich vereinbart. Die Differenz wird dann schwarz ausgezahlt. Beachten Sie: Wer die Grunderwerbssteuer nicht in korrekter Höhe an das Finanzamt abführt, macht sich strafbar und kann wegen Betrugs und Steuerhinterziehung strafrechtlich verfolgt werden. Zudem wäre der Kaufvertrag aufgrund eines Scheingeschäftes nichtig.

Notarielle Beglaubigung

Der finale Kaufvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden. Weiter erledigt der Notar nach der Unterschrift des Kaufvertrages auch alle behördlichen Genehmigungen und die Änderungen im Grundbuch. Durch den Notar werden Sie als neuer Eigentümer des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen und sollten Sie das Grundstück mit einem Darlehen finanzieren, beurkundet der Notar auch die Grundschuld und Hypothek auf das Grundstück.

Finanzierung klären

Die Finanzierung sollte bei Kaufvertragsabschluss abschließend geklärt sein und deshalb ist sicherzustellen, dass die Finanzierung parallel zur Unterschrift des Kaufvertrages über Ihr Grundstück erfolgt. Wenn Sie das Grundstück gekauft haben, bevor die Finanzierung geklärt ist, besteht die Gefahr, dass die Bank die Finanzierung nicht gewährleistet, der Kaufvertrag aber schon geschlossen wurde. Aus diesem Kaufvertrag kommt man vermutlich nur schwer heraus und Schadenersatzforderungen des Verkäufers könnten geltend gemacht werden. Bei guter Finanzierungsplanung kann der Notar die Beurkundung der Grundschuld direkt im Zuge des Kaufvertrages durchführen, und es wird kein zweiter Termin benötigt. Um auch dem Verkäufer finanzielle Sicherheit zu gewährleisten, ist es von Vorteil, sich eine Finanzierungsbestätigung von der Bank ausstellen zu lassen und dem Verkäufer vorzulegen.

 

Nebenkosten einkalkulieren

Zusätzlich zu den eigentlichen Kosten für das Grundstück fallen Nebenkosten an:

  • Jährliche Grundsteuer (abhängig vom Einheitswert und dem entsprechenden Hebesatz der Gemeinde)
  • Grunderwerbsteuer (bis zu 6,5 Prozent des Grundstückspreises, abhängig vom Bundesland)
  • Notarkosten (ca. 1,5 Prozent vom Grundstückspreis)
  • Ggf. Maklerprovision (zwischen 3,5 und 7 Prozent des Grundstückspreises, abhängig vom Bundesland)

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